买房交税为什么卖房又要交税（个人买卖、赠与、继承住房和商铺如何纳税？）

房地产行业的不景气已是尽人皆知。无论是基于改善居住条件的需要，还是基于公司经营的需要，或是基于尽快套现的需要，不管什么样的市场环境，买卖都会发生，只是交易的频率不如那个疯狂的时代那般魔幻。

房子是个特殊的商品，买房要交税，卖房也要交税。为了减轻纳税人的负担，国家给予了一些税收优惠。这些优惠，什么情况下可以用，什么情况下不能用？有优惠如何纳税，无优惠如何纳税？本文对此进行了详细分析（基于个人卖房有增值的前提）。

一、买卖住房

（一）买方缴纳的税款

1、契税

应纳契税税额=计税价格×契税适用税率

注：①计税价格（即大家俗称的交易系统“过户价”）不含增值税（下同）。

②家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第一条，计征契税的成交价格不含增值税。

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税【2016】23号）第一条：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2、印花税

个人购买住房暂免征收印花税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税【2008】137号）第二条，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（二）卖方缴纳的税款

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1、个人销售住房，卖方涉及的增值税及附加、个人所得税、土地增值税、契税、印花税如何计算？

2、个人销售商铺，买卖双方涉及的增值税及附加、个人所得税、土地增值税、契税、印花税如何计算？

3、个人赠与房产，赠与方和受赠方涉及的增值税及附加、个人所得税、土地增值税、契税、印花税税额如何计算？

4、个人继承房产，继承人和产权人涉及的增值税及附加、个人所得税、土地增值税、契税、印花税税额如何计算？