最近一段时间,房价再次成为热点话题。
怎么看房价,其实有两个不同的角度。从是非角度谈,是一个看法;从趋势角度谈,则可能是另外一个看法。
从是非价值判断上看,现在的房价与国民人均收比,已经接近30倍,远远超过发达国家的9倍左右,房价与居民收入比过高,无疑是个事实,所以,房价不能再暴涨了。
从趋势角度看,房价走势,则不取决于人们的爱恨,而取决于资金的主导。
在资本市场上,只要不是极端崩溃的情况发生,最终的价格,不是取决于市场上大多数人,而是取决于最居于支配地位的引导力量。
眼下,政府是房价最大支配力量,市场进口端是土地供应,限购政策;出口端是各种税费的调节。进口、出口都在政府手里,因此房价到底怎么涨,怎么跌,要看政府的需求。
从政府需求的角度,来考虑房价走势,应该是一个趋势投资者的基本素养,而政府需求也不是凭空想象,拍脑袋的事情,它服从于政府的国家发展规划与目标进度。
笔者以为,目前政府的房地产政策需求非常明确,就是控制住一线城市,引导二三线去库存。
房地产对中国经济的贡献,以往在高的年度,可以达到20%,但是2015年,降到了3.8%左右。应该说,这体现了政府调结构的决心。不过,房地产在GDP增速中的比例,较为合理的下降通道,应该是波浪形的,而不是直线型的,直线下降的话,会带来很多问题。地方债、银行债,甚至是金融的问题都会暴露出来。
这或许是政府,当前出台二线三线城市去库存刺激政策的原因所在,因为现在还可以在健康的范围里,增加财务杠杆的,也只有家庭了。在这次G20上海会议期间,央行行长周小川提到,目前银行贷款的放贷部分,是相对优质的资产。这是个事实,与美欧国家相比,中国人的储蓄率是相对很高的,家庭负债程度较低。
去年12月召开的中央经济工作会议,高层提出,“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构的改革”。这里大家要看到,适度扩大需求,是加强供给侧改革的一个条件。这也好理解,要在蛋糕做大的过程中改革,只有这样,矛盾才会最小,如果只是去产能,缩小蛋糕,那么改革阻力就大,甚至可能夭折。
所以,从政府的角度考虑,房地产作为最能加杠杆的行业,拎出来承担,为供给侧改革承担暖场的责任,既是必然,也是无奈。
不过,我们也应该看到,政府对北上广深一线城市的限购政策,并没有取消,而只是希望二三线城市的房地产,能够消化库存。但是,资本市场是一个整体,政府的这个政策,必然首先会反应在投资与投机需求最旺盛的一线城市,所以,现在二三线城市还没有怎么动静,北上广深首先出现了上涨热情。
必须承认,相对于股市,房地产市场是一个多空力量不对称的市场,股市有股指期货可以做空,但是房地产市场没有做空手段,因此,一旦出现逼空的行情,往往难以冷静,这容易加剧那些有刚需家庭的恐慌,从而火上浇油。目前,由深圳掀起的这轮一线城市房价上涨风,开始刮向上海、广州与北京。
可喜的是,舆论纷纷提出警示,包括新华社也发出评论,认为投机性力量推动房价的暴涨,是一种危险的游戏。舆论有这样清醒的认识,是好事,它显示了舆论的理性,这种理性虽然目前还是比较少,但是,它迟早会传递给市场投资主体。
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