为什么等额本息利率高（房贷“等额本息”与“等额本金”的选择）

房贷的“等额本金”和“等额本息”哪种方式好。大家都知道，房贷的三要素：1、贷款比例（首付比例、贷款总额）2、还款年限3、还款方式（等额本息、等额本金）。这些要素如何取舍？在此我就先谈一下还款方式等额本息和等额本金。

“等额本金”每月还款的本金相同，利息逐月减少，每月还款金额也递减。这一方式的月供当中本金比例固定，利息与月供额，开始高，每一期递减！即前期月还款额大，后期月还款额少。前期还款压力大，后期还款压力小。

“等额本息”还款月供固定，也就是每月还款额一致，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。特点是前期还款压力小，但产生的总利息要高于“等额本金”。

如果把通货膨胀率、资金的时间价值等因考虑进去，“等额本金”与“等额本息”这两种还款方式成本几乎是相同的，只不过是资金的时间价值不同而已，那就是因人而异了。常规情况下，如果您的理财、投资能力强，有投资渠道超过了房贷利率收益，可选择“等额本息”还款方式；如果您的理财、投资能力不强，做投资的收益低于房贷利率收益，或没其他投资渠道，对通货膨胀也不太在乎，且目前现金流较充裕并，可选择“等额本金”还款方式。但就目前中国的实际通货膨胀率和趋势来看，我个人还是建议选择“等额本息”这种方式。十年前一万元钱的购买力和现在是不同的，二十年前一万元钱的购买力和现在是天差地别，这个道理大家应该都明白，等额本息则是抵御通胀很好方式。所以为什么等额本息产生的利息高，但却是抵御通胀很好方式。

学过财务的人都懂得一个基本的财务公式：资产=负债+所有者权益。从这个公式我们能看出，负债是资产的一种表现形式 ，负债即是资产。房贷是普通老百姓所能获得的低利率、长时间的贷款，也是普通大众唯一能享用到的优质金融杠杆，其他的金融杠杆普通大众是很难获得的。所以，这个普通大众唯一能够获得享用的优质金融杠杆，真的可以说是一个福利。普通大众应该用好它，用这种优质的金融杠杆去撬动房产这种金融资产，从而实现财富增值。而“等额本息”实际上是最大化利用贷款的还款方式，也即是最大化使用了优质金融杠杆。

当然，每个人的情况是不同的，每个人的投资理念和风险偏好也是不同的。还有很重要的一点就是你的现金流和预期未来现金流，这点也很重要。很多做企业经营的有营业收入有利润，但却倒下了，问题就是出在现金流上，有的时侯负债不在于负债率的控制，而是在于现金流的管理。个人也是如此，当然个人受此的影响度会小很多。还有如果你计划未来几年内就把房子卖出，选择“等额本金”会让你在出手卖房时，需还的剩余贷款额更少，如果用赎楼垫资所产生的费用会少一些。此外，对于现金流充裕且计划在未来八年以内就卖出房产者，选择“等额本金”也是相对适合的。所以，不同的情况，选择也不同。没有好坏之分，只有是否合适。适合你的就是好的。