一、宝安新学校学区划分出炉
2月17日，宝安教育局发布“关于宝安区2022年秋季义务教育阶段新增公办学校招生范围（征求意见稿）的公示”。
其中最引人注意的，莫过于号称深圳最美学校的宝安中学（集团）小学部（海天小学），文件有详细提到。
招生范围：新安西路以北，创业路、宝华路以南，宝安大道以西至海边。
学区划分：深圳市宝安中学（集团）小学部与海旺学校组成共享学区。
至此，号称深圳最美学校的宝中（集团）小学部（海天学校）的学区范围出炉！
二、哪些楼盘受益？
二手：壹方城、熙龙湾、天健时尚空间、海纳公馆、壹号公馆、都市茗荟一期、云玺锦庭、西岸观邸、西城上筑、丽晶国际、宏发领域、天御豪庭。
新盘：泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市茗荟二期、新锦安宝中三期。
前三者加云玺锦庭俗称宝中“捂盘四宝”，这下更香了！更加难买了。同时，也都集体成为2022年深圳最值得打的新盘！
为什么这么说呢？有这么几点理由：
第一，地段优越
大家都位于新前海的宝中范围之内，和前海一桥之隔，深圳未来发展新C位。
第二，公共配套齐全
大家都共享宝中无敌公共配套，也是全市范围内最齐全最集中的公共配套。包括有宝安区图书馆、宝安体育中心、宝安青少年宫、宝安公共文化艺术中心、演艺中心等；
图源滨海宝安
正在建设的有全国最大的书城深圳书城湾区城和民俗博物馆等文体配套；
区域还有三所三甲或者按三甲标准建造的公立医院，包括南方科技大学深圳医院、宝安妇幼保健院和宝安儿童医院（在建）。
第三，交通方便
大家都属于地铁口或者地铁口附近的新盘。
“四宝”都位于1号线宝安中心到新安两个地铁站之间，同时区域内还有5号线，11号线。
远期规划有地铁15号线、9号线、28号线等；
都位于新湖路上，直通前海的梦海大道；周边还有宝安大道、沿江高速、南坪快速等城市主干道或者高速。
第四，名校分校学区。
“四宝”原来是海旺、宝中实验或者未定，现在正是官宣为宝安中学（集团）小学部，属于名校分校，补齐了区域最后一块短板。
第五，限价
限价，而且限价十分明显，最高打五折！
三、“捂盘四宝”介绍
当然，具体到项目，“四宝”又有一些差异，下面木子给大家分别简单介绍一下。
1、都市茗荟
（1）基本情况：
都市茗荟花园分为两期开发，一期占地面积约为1.9万平米，总建筑面积约11.7万平米，整个项目由4 座高层（A、B座35F，C座29F，D座26F）住宅组成，共413户。
一期于2019年开盘，大户型均价11.7万，整体均价为10.9万。
一期目前剩余部分小户型范围未卖，位于D栋，面积段为61.01m²-61.58m²-64.89m²-
65.74m²-78.96m²-80m²-111.07m²，总价650万-1158万，单价为：10.4-10.8万/m²。
项目二期占地面积约为3.3万平米，与一期一路之隔，总建面约20万平方米，容积率3.82，含住宅8.8万平米，商业1.6万平米（附菜场），其余为幼儿园、城市公共通道、地下车库和设备用房等。
结合项目一期10.9万的备案均价，以及21年宝中拍地限价8.55万的情况来看，都市茗荟二期的备案价预计在9-10万。
二期一共732户，其中户型套内面积小于90的为549户，占比75%。小区共5栋住宅（A-E），其中ACD栋为43层，BE栋为41层。均为三梯四户。
小区共有100-120-150三个面积段，四个户型，分别为100㎡三房两厅两卫、120㎡竖厅四房两卫、120平横厅四房两卫、150㎡五房三卫。
图源深圳楼市图鉴
（2）项目配套交通
公共配套：前面说过了，共享宝中无敌公共配套，也是全市范围内最齐全最集中的公共配套。
交通：距离地铁1号线新安站约280米。同时区域内还有5号线，11号线。远期规划有地铁15号线、9号线、28号线等。
学校：原来属于海旺或者未定，现在正是官宣为宝安中学（集团）小学部，属于名校分校学区。
商业：距离深圳最大的购物中心壹方城购物中心约300米，距离前海hop天地约350米，距离宝中欢乐海岸约800米。
医疗： 南方医科大学深圳医院（3甲标准建设）、宝安区妇幼保健院（3甲）和宝安儿童医院（在建）。
2、泰华梧桐林居
（1）基本情况
泰华梧桐林居项目位于宝安新中心区，占地75000 平方米，建筑面积320000 平方米。原名为泰华海逸世家，2003年拿地、目前还在基坑建设中，预计2024年竣工。
共分为两期建设，一期占地面积为3.06万平方米，2019年6月开工。
泰华梧桐林居的建设用地面积7.2万平，总建筑面积规划为约43万平，其中住宅约38.8万平、商业约3.66万平，容积率6.2，层高最高53/2层，绿化40%，车位：3081个。
根据规划，项目共有9栋4482套住宅；套内面积小于90平的共有3538套，占总数比例78.94%。
目前网传户型有：107㎡两房一卫、172㎡三房两卫。
（2）项目配套交通
交通：无缝对接地铁1号线新安站，同时区域内还有地铁5号线，11号线。远期规划有地铁15号线、9号线、28号线等。
学校：目前配套学区为宝安实验学校，宝安第二，现在又可以共享宝安中学（集团）小学部（海天学校），好上加好。
商业：项目本身自带3.66万平的商业，同时距离壹方城购物中心约1.1公里，距离前海hop天地约1公里。距离宝中欢乐海岸约900米，距离前海万象城约2公里。
配套：共享宝中无敌配套。
医疗： 南方医科大学深圳医院（3甲标准建设）、宝安区妇幼保健院（3甲）和宝安儿童医院（在建）。
3、云玺锦庭
（1）基本情况
云玺锦庭位于宝安区新安街道新湖路和甲岸路交汇处东侧。项目总建面约10.56万平米，规划有3栋住宅，住宅建面约4.86万平，商业建面约1万平，容积率为4.36。
云玺锦庭规划共382户，其中A座92户，B/C座290户，停车位565个，住宅车位比超过1.47。
2019年云玺开盘，共推出227套，均为住宅产品，户型为97-119-153平层，230-252复式，单价区间在10-14万/平。
传该楼盘仍有约100套住宅未售，户型以100-120为主。
（2）项目配套
交通：无缝对接地铁1号线新安站。同时区域内还有地铁5号线，11号线。远期规划有地铁15号线、9号线、28号线等。
学校：目前配套学区为宝安实验学校，宝安第二，现在又可以共享宝安中学（集团）小学部（海天学校），好上加好。
商业：项目本身自带3.66万平的商业，同时距离壹方城购物中心约1.1公里，距离前海hop天地约1公里。距离宝中欢乐海岸约900米，距离前海万象城约2公里。
配套：共享宝中无敌配套。
医疗： 南方医科大学深圳医院（3甲标准建设）、宝安区妇幼保健院（3甲）和宝安儿童医院（在建）。
4、泰华梧桐聚落花园
项目位于新湖路与兴华一路交汇处，紧邻壹方城购物中心。
项目规划总建面7.1万，由8栋建筑、一个生态湖组成，其中有4栋为住宅，共362户。其中小于90平的占了332户，为总量的91.7%。
项目占地面积25433.67㎡，总建筑面积71051.37㎡，住宅建面约46175.7㎡，项目规划有约2500㎡少量商业。
项目最早在1998年5月6日取得了《建设用地规划许可证》，随后在2015年12月12日、2017年4月29日前后两次进行规划变更，最后定名泰华梧桐聚落花园。经历了长达23年的建设周期，项目多次开工、复工，直至2021年底完工。
目前项目没有任何出售的迹象，有消息称开发商已经全部自持，暂时不打算卖了！
网传办公出租广告
5、“捂盘四宝”变成“五宝”？
在文章快结束的时候，又有自媒体透露说鸿荣源8.55地块也不打算卖了，商品住宅全部自持，宝中“捂盘四宝”要变成“五宝”？
鸿荣源8.55地块号称深圳2022年最值得买的新盘，没有之一！对比其他宝中新盘，其他情况包括配套、学区都差不多，但是这个楼盘差价更大，位置更好和物业更好！
项目又名宝中A004-0175地块，位于宝安区新安街道宝华路与海天路交界处，该宗地属于宝安中心区，临近宝华地铁站，一站即可到达宝安中心壹方城购物中心，周边配套齐全，图书馆、青少年宫等近在咫尺。
项目占地约1.45万㎡，建面约12.36万㎡，土地用途为商业用地+二类居住用地。土地使用年限商业、办公、酒店40年，居住70年。
项目普通商品住房最高毛坯均价为85500元/㎡，装修最高标准为5000元/㎡，而周边的二手比如壹方城最新的成交价已经去到了20W，折价一半还多！
网传壹方城最新成交价
不过，这个地块主要为办公+酒店+少量住宅的配置，12.36万的建面中仅有不到2万平住宅，其中还包括人才房（不低于2000平），预计最终的商品房数量较少，可能在200套左右，现在又传闻说这200套也暂时不卖了！
四、为什么宝中的开发商喜欢捂盘？
个人认为，三点原因：
一是开发商唯利是图，“敝帚自珍”，想等待时机卖高价，当时土地出让的时候也没有硬性规定必须多长时间内完成开发；
二是都是本地小开发商，没有业绩压力；大部分项目拿地早，成本低，也没有资金压力；
三是有关部门可能要检讨一下是不是对宝中的限价过狠了，对比深圳其他区或者片区，是不是要尊重一下市场？否则结果会事与愿违。
这两天，大部分的深圳人终于结束了“7天慢生活”，又能欢欢喜喜搞钱啦！
但是有人欢喜有人忧，一位家长的吐槽学区房的梗就因此火了“1000万买学区房，就上了3年网课？”也由此引发了其他家长的附和。
让我想起了那句热搜“青春才几年，疫情占三年”，疫情之下的学区房简直就是最贵的网课！
至于深圳，更是有“学区房神话”
要知道在曾经疯狂的交易旺季，有些家长甚至电话中就可以定房，只需问清楚房子的学位使用情况。
许多深圳人更是听过这样观点：“买房就买学区房、学区房绝对是硬通货，无论怎么调控，楼市再不行，只有学区房一定是跑赢大势，永远不可能会亏。”
大家口中的深圳学区房，大抵是一些虽然老破小但拥有优质学校资源，加上小户型总价低、单价可不断刷高的特点，家长们也因此愿意买单。
甚至确实是在深圳楼市处于低迷期的时候，仍可以看到的现象是，楼市整体偏冷，但学区房和顶豪并没有。
真的可谓是“铁打的学区房，流水的娃，这房该买的还是会买。”
虽然都知道要买学区房，但是不少家长们表示，名校的学区房门槛太高了，要么买不到要么买不起...
我哪能允许我们的粉丝受委屈，连夜整理好了福田区和宝安区的近期开拍的名校学区房供大家参考！
福田区名校--实验学校初中部、荔园小学百花校区
# 4月7日 #
百花公寓
标的：百花二路百花公寓2栋7E房
面积：88.11㎡
百花公寓为次新小区，坐拥福田两大名校，实验学校初中部、荔园小学百花校区，均为省一级重点学校，不仅师资雄厚而且地理位置优越，自带得天独厚的优势！
学区房起拍价为1002万，目前已吸引3999人围观，158人关注，说明大家对于这套房子还是很感兴趣的。
而且按照同小区目前均价117300/㎡，该房节省了将近30万，作为热门的名校学区房来看这个价格已经是很划算的了。
该房源户型为三室两厅一卫，南北通透采光俱佳！小区内有儿童游乐场，整体绿化率高，绝对是作为刚需的不二之选！
小区周边配套设施齐全，附近是体育馆、荔枝公园，属于高配小区。交通也十分便利，步行200米是双地铁线：通新岭地铁站和黄木岗站。
宝安区名校--宝安中学
# 4月4日 #
怡合花园
标的：新安街道公园路东侧怡合花园四栋307号房产
面积：77.7㎡
怡合花园作为环境舒适的老小区，坐拥宝安名校宝安中学，是深圳市宝安区重点中学，也是广东省首批国家级示范性普通高中。
如图所示，该房源起拍价为361万，在深圳热门名校中已经算是超级优惠的价格了！参照同小区69000 元/㎡，该房足足节省了175万，真是错过拍大腿哭的地步了。
该房源户型为两室一厅一卫，小区绿化率较高，且设有乒乓球桌，单杠等娱乐设施，环境舒适。
交通便利，双地铁出行，灵芝地铁站和洪浪北站。周边配套设施齐全，楼下就有购物中心，各类餐饮，娱乐，超市齐全，刚需速度入手。
距离今年学位申请越来越近了，按照往年的保留节目是，除了家长们对于学区划分的隔空battle外，深圳还会出现一波学区房交易的小高潮，所以还是建议各位家长们看到喜欢的学区房要果断下手，毕竟拍一套少一套！
一、宝安新学校学区划分出炉2月17日，宝安教育局发布“关于宝安区2022年秋季义务教育阶段新增公办学校招生范围（征求意见稿）的公示”。其中最引人注意的，莫过于号称深圳最美学校的宝安中学（集团）小学部（...
2022-06-14 17:18:14
