沈阳最好的学区房是哪里（沈阳市中学排名前十名及学区房）

不知道从什么时候开始，婆婆出去遛娃带回越来越多的消息是“凯凯家在和平又买了个房”“嘟嘟家也买学区房了”“宁宁家在皇姑区买房了”……

连续被这样的信息轰炸了几个月之后，惯于逃避问题的宝哥也终于坐不住了，承认“学区房”还是得买。

为娃准备一个学区房，应该是每个老母亲的愿望吧！作为东北数一数二的大城市，沈阳教育的认同度被这张图体现得清清楚楚。

图 | 东三省各城市小学生人数增长率

近十多天的时间，我把目光聚焦到和平区134的学区房。前前后后看了几十个房子，从开始的兴冲冲到后来的灰溜溜，经历了一次又一次空欢喜。然而也不能说一无所获，毕竟了解了市场和政策。

学区房如果不真的去实地走访，很多问题光想是想不出来的。我也是看了这么多房子，才总结出了这些坑，如果你也打算买学区房，那一定要收好这篇攻略！

一了解市场

1.好的学区房都是老破小

新房普遍挂羊头卖狗肉，传说中的分校、合作校之类，其实不过是空有名头，是开发商为了卖房打出来的噱头。别说还没开始招生，就是招生几年的长白岛一众分校，和总校也是有差别的。

图 | 比较常见的学区房

2.各区学区分布

和平名校最多，铁西皇姑性价比最高，沈河7中能顶大半边天，大东有点尴尬。买学区房前，我特意查询了沈阳初中的排名，发现市实验中学、育源中学等学校都位列前十了，又查了一下学区价格，还真不贵。中介也宣称，市实验中学在沈河区可以排名第二位。可是后来咨询了一个老沈阳人才知道：七中生源占据沈河区一大半，所以市实验排在第二位也意味着排在后三分之一了。

图 | 2019年沈阳学区房排名（中介提供）

和平区

作为沈阳最热的学区房聚集地，和平区一直不缺少拥趸。小学有和平一、南京一、铁五，中学有126、134、南昌，高中有20中、铁中、回中。但和平的生源最多，所以竞争也很大。

铁西区

今年铁西区提前6年落户的规定吓跑了一票人，其实铁西区的性价比还是很高的，31中、4中成绩都不错，而且铁西区房价并不高。

皇姑区

作为老牌教育大区，皇姑区的教育已经达到普及的状态了。小学有岐山一校、珠江五校，中学有43中学、虹桥中学，高中有120中、11中，皇姑的生源相对和平也比较少，性价比也不错。

大东区

大东的确不是学区的有力竞争者，尚品的存在让大东扬眉吐气，但也在一定程度上杀鸡取卵，再无扶植好的公立学校的可能。

沈河区

说沈河区尴尬是因为，成也七中，败也七中，去七中的目标只要一个——奔三校。如果孩子成绩好，那七中绝对有利，如果孩子成绩差，那建议还是不要考虑七中了。

至于沈北、浑南、于洪，目前在学区方面还是缺乏竞争力的，在市内五区考虑学区房的也多数来自这三个区域，尤其是于洪，是真缺学校啊！

3.区内好高中很重要

孩子如果考不上三校，要在所在区域上高中。每个父母都希望孩子能上三校，但是竞争太激烈了，那么如果竞争失败呢？所以要选择好高中比较多的区。这就是为什么说铁西和皇姑性价比高的原因，这两个区的高中是不错的，和平也可以，沈河大东之类的就比较弱了。

4.避开涨价高峰

虽然学区房整体看涨，但年初和中考后是两个涨价的高峰期，这个时期卖方市场严重，看房容易恐慌，一着急就按下了，难以保持理性。

5.遇到便宜的房子一定要小心坑

房子是否满五年，能否顺利过户、落户，交易的是否是房主本人，是否存在产权纠纷，如果是继承房是否所有子女都同意……这些问题一定要弄清楚，写在合同上，一旦出现问题可能血本无归。

6.网上登记的很多房源是假的

一些卖掉的房子或者无法买卖的房子也被登在网上，然后经纪人会邀请你去店内看房，以此来进一步沟通，诱导你看其他房源。这种一定要提前问清楚，如果不放心，直接选择芒果等大中介。

7.选择适合自己的中介

多加几个中介微信，多看多对比。大中介善于引导，小中介善于按照你的需求找房源。芒果的中介一般不会通过一些看上去很好的房源去引诱你，但是会引导你作出取舍，从而在他们理想的范围内逼定。小中介会挖门盗洞按照你的需求去找理想房源，有点不择手段，但却客户至上。但是要警惕其中一些套路，还是那句话，写在合同里的才是最准的。

8.关于学区房这些名词

Q1

什么是三校？

东北育才、省实验、二中

Q2

什么是三校指标率？

考上三校的人数在该校在籍学生中所占比例。比例越高说明学霸越多。

Q3

什么是指标到校率？

指标到校是沈阳省重点高中给所在区初中下派一定数量优惠名额，报考指标到校的学生最低可按公费线降40分录取。相当于保送名额，只要平时成绩差不多的孩子，靠保送名额也能考上重点高中。

Q4

沈阳各区名初中有哪些？

1、和平：①126、②南昌、③134、④南昌新世界；

2、沈河：①七中、②七中东校、③市实验；

3、皇姑：①43、②虹桥；

4、铁西：①杏坛、②清乐。

二、看房

1.提前做好功课

学区房最重要的就是户口，在了解市场时就应该弄清楚学区的划分。除了每年学区房划分的公示（点击阅读原文查看）外，还可以通过小区居民、社区和派出所去确定。

图 | 实地查看学校

2.实地看房

要注意采光、是否漏水、房子朝向、楼层、是否满五年（未满五年有大税）。

采光问题最好分几个时间段去看，我就因为两次都是同一时间看房差点买了一个严重挡光的房子，还好后来偶然发现了。

漏水问题就观察墙上是否有爆皮或者阴湿的痕迹，一般一些霉点都是屋里热气熏的。

图 | 被大高层挡住的房子

图 | 漏水的房子

3.不要光看房子

也要综合看房子的地理位置、距离学校多远，周边生活是否方便。对于室内情况，最好拍视频或照片记录，因为房子看得多了真的记不住，回去也要和家人商讨。

图 | 拍照片留底

三、签合同

1.白纸黑字

很多人觉得中介坑多，就是合同没看好，只要合同把好关就还好。签了合同就要交中介费、贷款费和定金了，为了避免中介收完钱就翻脸无情，合同一定要仔细阅读，把担心的问题落在纸面上。比如：

1.规定卖方在交首付款之前户口清走，毕竟是学区房，户口不要拖沓。

2.约定好卖方的家电家具等需要留下什么。

3.规定好卖方需要在贷款到账后几天内完成交接，如果不完成需要按天支付违约金。

4.规定卖方自己在过户前完成箩滥问题。

2.讲价

不仅总房款可以讲价，中介服务费等也是可以讲价的，我就是吃了这个亏。不要因为对方跟你表示他们有多么大规模、多么正规、收费多么透明，就以为不可以讲价。除了芒果和链家，别的中介都是小中介，价格都是可议的，中介费和贷款费可以打包一起讲。

3.贷款比例

首先给大家普及一些常识性知识：

• 家庭为单位，名下有房产，那么二套房首付比例为50%。

• 房龄老、一楼、顶楼、次顶、面积小都会导致首付比例提高。

• 如果夫妻双方中有一方公积金在还贷，就不能再用公积金，每个人的公积金一生只能使用两次。

• 公积金使用年限=最高年限-房龄，所以一般房龄老的房子没办法使用公积金贷款。

然后到一个关键问题，贷款首付比例不是定死的，很多中介可以把首付比例做低，只是需要多交点服务费，你懂得~

4.首付预算都包括什么？

你以为首付只是总房款的50%吗？不！你需要准备的要更多。

首付款=定金2万+尾款1万+余下全款的50%+中介费+贷款费+契税。

图 | 首付计算方式

所以说，做预算的时候千万不要草率啊！

5.理清购房交易流程

缴纳定金、签订购房合同后，买卖双方就要同时行动，互相配合，促进交易最后达成。

图 | 买卖双方购房交易流程

为了保证双方交易的公平性，房产证和首付款会被资金监管，待到卖方收到银行放贷的同时，买方拿到房产证，交易结束。

6.买完了就不要再看别的房子了

买之前一万两万都觉得贵，买完之后看十万八万也觉得还行，所以干脆就别给自己找不舒服。而且，很多房子不深入了解，光看外表是看不出问题的。

以上就是一个打算买学区房的老母亲看了几天房所收获的一些心得。

对于很多买过房的人来说，这些信息可能都是常识，但是铁凤在真正看学区房之前，是完全不了解这些的。

大家最关心的应该就是，目前沈阳近重点初中的新楼盘分布情况。为了让大家有个具体、直观地了解，笔者将根据项目所在区域进行介绍。当然，本文所展示的信息仅供参考，具体以当年教育局发布和售楼处公布为准。

【和平区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：126中学（八经校区）、126中学（长白岛校区）、134中学、南昌中学（长白岛校区）、南昌中学（南八校区）、南昌新世界学校

和平区拥有优质学区的新房中，除中冶·上和郡|青藤均价13000元/平外，其他楼盘的均价，基本都在20000元/平左右。主要原因是，区域内拥有优质的教育配套、生活配套，以及稀缺的河景资源。尤其是长白岛区域，近年来更是凭借学区+河景+地铁的硬核实力，位居沈阳大热板块行列。对于沈城百姓而言，能在和平区尤其是长白岛购置一套房子，已然是财富阶层的象征了。

【沈河区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：第七中学、第七中学（东部校区）、沈阳市实验学校教育集团（中学部）、沈阳市第九十中学、沈阳市回族初级中学

作为沈阳老城区，沈河区不仅拥有优质的交通配套、商业配套、生活配套，区域的教育配套资源也非常深厚。优质的配套自然催生较高的房价，目前沈河区近重点初中的新房均价多集中在20000元/平以上，最高均价甚至达到了38000元/平，如龙湖·天奕。

【皇姑区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：43中学、虹桥中学、147中学、光明中学

作为名校聚集地，皇姑区内拥有43中学、虹桥中学、147中学、光明中学、120中学等众多沈阳老牌名校，当然名校周边房价也是全沈阳较贵的，区域内拥有优质学区的“老破小”最高房价已经达到了近50000元/平。不过由于皇姑区是沈阳老城区，土地资源有限，学区比较稳妥的在售新楼盘数量比较少，购房者可选择空间较小。

【浑南区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：浑南区实验中学、辽宁省实验中学浑南一中

相比皇姑、和平、沈阳三大区域，浑南区的教育资源相对薄弱一些。不过，近些年区域也加大了教育资源的引进力度，如引入126中学（浑南分校）、沈阳教育研究院附属中学、东方剑桥国际学校等，规划到2025年建设29所学校。凭借优质的区域规划以及政策利好倾斜，浑南已经一跃成为品质居住区。目前区域近重点初中的新楼盘房价多集中在15000元/平，不过由于在售产品面积普遍偏大，总价大多在200万/套以上，比较适合有一定经济实力的购房者。

【大东区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：尚品东嘉学校、尚品东越学校

作为全市范围内的热点学校，尚品中学在大东区久负盛名。近两年的升学率更是与育才、省实验、沈阳七中这样的老牌名校比肩。为满足市民对优质教育的需求，以及扩大尚品学校优质教育资源的影响，近两年尚品学校接连在大东区创办东越学校、东嘉学校两大分校。目前大东区区域内房价也相对适中，精装高层均价集中在13000-14000元/平，比较适合普通工薪阶层父母选择。

【苏家屯区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：46中学、沈阳市第七中学苏家屯分校

近几年，苏家屯区域的发展速度比较快，也吸引了如华润、恒大、碧桂园、澳海等品牌项目的进驻，且近几年区域的各项配套也有了很大的改观，宜居指数较高。不过区域内近重点初中的新楼盘较少，购房者可选择空间较小。

【铁西区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：杏坛中学、95中学、清乐围棋学校、培英中学、36中学

铁西区也是非常值得考虑的，从表格中我们可以看出，拥有优质名校资源的品牌新房均价仅12000-15000元/平，不过区域内学校多为新建校区，很多都在建设中，亦或是刚刚交付不久，教学质量有待观察。

【于洪区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：辽宁省实验学校赤山校区、英才中学

很多置业者之所以在于洪区置业，其实并不是过多地考量区域的学校资源，而是冲着区域较低的房价和优质生态环境。目前，于洪区房价多集中在10000-12000元/平，即便是洋房也仅14000元/平左右，比较适合刚需型置业者。不过，随着保利·和光屿湖与诺德·阅香湖两大品质项目的面市，区域居住调性被直接拔高。

【沈北新区】近重点初中新楼盘推荐

热点初中：沈师沈北附属中学、雨田实验中学、沈阳市第七中学沈北分校、南昌中学沈北分校、清华万博实验学校

近几年，沈北新区高度重视教育发展，不断加大资金投入，调整资源配备。到2020年，全区将建成包括七中、雨田中学、南京一校、清华万博在内的多所省市名校，恰有赶超和平区的架势。同时，为抑制区域房价上涨过快，沈北新区提前制定学区内每套普通住宅每3年只提供1个初中公派学位；每套商业房产（含公寓）每9年只为同一个家庭提供1个初中公派学位,非独生子女家庭除外。因此，区域内房价一直处于良性发展的状态，多集中在8000元/平，非常适合刚需置业者。