合肥45中哪个学区房范围最好（合肥45中本部学区房都有哪些小区）

大家好，我是用数据说话的房哥！之前说了，经开、高新、政务、滨湖，在二手房指导价政策出台之后，学区房价格变动情况。

就有很多朋友在说了，这次调控对四大老城区房龄长的学区房影响更大，四大老城区的表现怎么样呢？别急，今天开始，房哥就带大家一一梳理。

虽然说，二手房指导价的楼盘和价格明细还没有出台，但政策的最大效力往往是在落地前，让我们一起看看，在经历学区房限购和二手房指导价两轮调控之后，庐阳的学区房市场怎么样了呢？

NO.1 | 壹

首先说，最为顶级的南门小学+45中的双学区组合，（由于部分老小区资料不全，这里把能找到的资料尽量展示，供大家参考），共14个样本项目。

从供应来看，样本项目挂牌量基本都在10套以下，其中合作经济广场、人民巷21号（小区）、外贸第一生活区供应量较大，挂牌量在6-7套；从需求来看，人民巷21号（小区）30天带看88套，人民巷18号（小区）30天带看20套，90天内有1套成交；七桂塘（步行街）30天带看19套，90天内有1套成交；结合供求关系，人民巷21号（小区）、人民巷18号（小区）需求旺盛；而合作经济广场明显供大于求，好在量也不大。

从价格角度来看，去年11月到今年10月的一年长周期中，合作经济广场和人民巷18号（小区）价格出现了13%左右的回调，其他项目最高涨幅在46%左右，不过值得注意的是，同样是降价，前者带看依然低迷，后者带看则相当踊跃；4-8月学区房限购后，3个项目价格出现回调，大部分项目房价涨幅被控制在1%以内；8-10月二手房指导价政策出台后，仅5个 项目房价持续上涨，最高涨幅0.33%，而最大跌幅达到4.5%左右。

NO.2 | 贰

其次是，六安路小学+45中的双学区组合，共9个样本项目。

样本项目挂牌量也基本在10套以下，可以说是零星供应了；而30天带看在10套以上的也只有安徽省话剧院（宿舍区）和省邮电管理局宿舍，其中只有六安路18号（小区）90天内有1套成交，可以说是供需两淡。

从价格角度来看，去年10月到今年11月一年的长周期内，样本项目均保持上涨，最高涨幅69%左右，最低涨幅18%左右；4-8月学区房限购后，除省邮电管理局宿舍小幅回调，其他项目仍保持正增长，除个别项目外，基本被控制在10%以内了； 8-10月二手房指导价政策出台后，除2个项目持续正增长，其他项目房价均小幅回调，而最高涨幅也被控制在2%以内。

NO.3 | 叁

第三是，南门小学+42中双学区组合，共6个样本项目。

和之前两个学区组合相比，这批项目的房龄相对年轻一些，供应量也相对较大。其中，杏花小区省财政厅宿舍挂牌量80套，省政府机关宿舍挂牌量15套，合肥市政府宿舍大院挂牌量13套，（安徽）省经贸委宿舍冶金小区挂牌量11套；而从需求方面来看，杏花小区省财政厅宿舍30天带看52套，（安徽）省经贸委宿舍冶金小区30天带看41套，合肥市政府宿舍大院30天带看25套；结合供求关系来看，杏花小区省财政厅宿舍虽然供求两旺，但带看量还是远低于挂牌量，不过90天内有1套成交，（安徽）省经贸委宿舍冶金小区和合肥市政府宿舍大院则是供不应求。

从价格角度来看，去年11月到今年10月一年的长周期内，样本项目均保持上涨，最高涨幅70%左右；4-8月学区房限购后，仅杏花小区省财政厅宿舍和省政府机关宿舍价格小幅回调，幅度也在2%以内，最高涨幅仍有20%左右；8-10月二手房指导价政策出台后，3个项目价格回调，最大跌幅在5%左右，而另外3个项目价格上涨，最高涨幅竟达13%左右。

NO.4 | 肆

第四是，六安路小学+42中双学区组合，共18个样本项目。

这个组合的供应量也较少，仅宿州路129号（小区）15套和古井百花大厦14套，挂牌量在10套以上，其余均是个位挂牌；从需求量来看，寿春五巷（小区）30天带看28套，宿州路163号（小区）30天带看15套，省工商联宿舍 30天带看11套；这三个带看量大的项目，也是区域内供求关系比较紧张的项目。

从价格角度来看，去年11月到今年10月一年长周期内，样本项目全部保持正增长，最高涨幅甚至超100%，80%-90%也不少，也是所有组合中上涨最快的；4-8月学区房限购后，也只有两个项目出现价格回调，不过其余项目的最高涨幅被控制在25%以内；8-10月二手房指导价政策出台后，9个项目价格出现零增长或负增长，另外还有一半项目持续正增长，不过除个别项目外，涨幅被控制在10%以内。

NO.5 | 伍

第五是，红星路小学+42中双学区组合，共10个样本项目。

从供应量来看，商务厅宿舍挂牌量13套，信达花样年华（大厦）挂牌量13套，而富世广场挂牌量70套；30天带看超过10套的有，商务厅宿舍 13套，省委大院（楼）36套，富世广场40套；结合供求关系来看，省委大院（楼）供不应求，商务厅宿舍基本持平，而富世广场则明显供大于求，市场出现集中抛售和抢跑现象。

从价格角度来看，去年11月到今年10月一年长周期内，所有项目价格上涨，最高涨幅78%左右，最低涨幅也有33%；4-8月学区房限购后，所有项目价格依然正增长，不过涨幅出现分化，最低2%左右，最高的富世广场依然达到95%左右；8-10月二手房指导价政策出台后，4个项目房价回调，其余除个别项目外，涨幅基本被控制在3%以内。

NO.6 | 陆

最后，说下房哥对庐阳区二手学区房的看法：

一、5万/平，似乎是合肥二手学区房价的一个“天花板”，在去年11月到今年10月的长周期中，两大项目房价回调，都是从5万/平以上跌回5万/平以下；

二、在五大学区组合当中，南门小学+42中双学区组合学区房房龄相对较新；而六安路小学+42中双学区组合价格较为坚挺，不过从另外一个角度来看，这一双学区组合的起始价格较低，在一定意义上属于“补涨”；

三、庐阳大部分双本部学区房整体供应稀少，房龄又基本都在20年以上，从贷款角度来说，基本需要全款买房；而从二手房指导价提升首付比例的角度来看，这一条似乎对庐阳的老房子影响不大；

四、整个庐阳的二手学区房基本在高位运营，建议，一是确实有孩子上学需求和资金实力再去考虑；二是在选择过程中注意对比、询价、议价；三是在没有多校划片和教师轮岗政策的前提下，自用和保值应该是没有大问题的，但是进一步的升值空间还有多大，需要谨慎观察。

从古代的孟母三迁到现在家长们为了让自己孩子接受最好的教育、就读理想中的学校会豪掷千金去买学区房，教育从古自今都是每个家庭里永恒的话题。有数据统计购房者对学区房的价格接受度最高，在房产附加资源上学区资源也是保值、增值最大的部分。目前合肥楼市对学区进行分析的不多，也经常有楼盘刻意"遗忘"分校的真实成绩，用"名校"光环忽悠购房者，于是班长想抽时间把合肥一些优质教育集团都整理和分析一下，希望能够对大家有所帮助。

合肥由于实行名校教育集团办学，目前"名校"遍地。不过虽然都是名校，成绩却有着很大的差别，反而更加凸显传统名校的珍贵了。说到合肥的顶级名校就不能不提南门小学+45中这两个顶级学区IP了，目前全合肥价格最高的学区房就在这里。

南门小学坐落在合肥市风景秀丽的包河公园之畔，始建于1897年，饱含百年历史文化积淀。近年来，在"优质均衡"的指引下，2009年成立了南小教育集团，形成了一校多区的集团化办学模式。

南门小学自集团化办学后，目前一共有7个校区，分别为南小本部、海恒分校、上派分校、湖畔花园分校、上城国际分校、恒盛皇家花园校区、森林城校区，在经开和肥西都跨区进行办校。

1、南小本部本部目前有桐城路校区、徽州大道校区，两个校区分年级办学，因此这两个校区都是本部，学区范围东起徽州大道、北至长江中路、西延金寨路、南达环城公园东路，南门小学建校以来，桃李芬芳，素质教育成果累累，走出了许多杰出校友，最出名的就是我们的敬爱的李总理。

2、南门小学上城国际分校，建于2007年7月，由原合肥市舒城路小学整体北迁举办，学区范围东起阜阳路、北至北二环路、西延蒙城路、南达凤台路，学校现有30个教学班，教师84人，学生1500余人。

3、南门小学恒盛皇家花园分校，于2012年8月正式投入使用，学区范围东起瑶海边界、北至清河路、西延董铺水库、南达凌湖路，学校现有48个教学班级，135名教职工，近2600名学生。

4、南门小学上派分校，于2014年9月1日开学，学区范围自合铜路与人民西路交叉口始，沿人民西路至站前路交叉口，沿站前路至潭冲路交叉口，沿潭冲路至三河路交叉口，沿三河路向南至北张交界止（含芮祠社区，上派镇工业聚集区等），南门小学上派分校占地50亩，投入3000多万元，48个教学班，校舍面积达9000多平方米。

5、南门小学海恒分校，于2015年9月1日正式办学，属于跨区域合作办学。学区范围比较小，仅包含绿地滨湖国际花都和南艳滨湖时光两个小区，学校规划36个班，占地37亩，建筑面积17000平方米。

6、南门小学森林城校区，2015年9月1日正式招生，学区范围东起四里河路、北至北二环路、西延绿杨路、南达顺河南路，占地约6.8万平方米，总建设面积达5.7万平方米。

7、南门小学湖畔花园分校是一所新建学校，占地面积46亩，办学规模为36个教学班，2019年3月，学校加入合肥市南门小学教育集团。学区范围大杨镇十张村、谢岗村、三场村、水库村、岗西村。盛和佳苑小区，建材三厂生活小区，湖畔新城回迁小区森园、鑫园、磊园、晶园、淼园，时代倾城，麓湖府。

如果说南门小学是顶级小学，那么45中就是中学里的王者，合肥市第四十五中学是隶属于合肥市庐阳区的一所初级中学，建于1937年。45中是合肥首批特色初中、首批素质教育示范学校，曾获得安徽省文明单位、全国教育系统先进集体等荣誉。自1985年有记载以来45中共培养了15位合肥市中考状元，被社会誉为"中考状元的摇篮"，45中目前一共有7个校区，分别为45中本部、45中橡树湾校区、45中森林城校区、45中芙蓉分校、45中工业区分校、45中宝翠园分校、45中固镇路校区（未建）。

为什么说45中是中学里的王者，2006-2020年，十五年来中考共产生二十位状元（裸分和总分），四十五中就有高达9人，2016年：王杜宸、李朝阳 ，男，788分，45中。2015年：汪睿昕，男，790分，45中。2013年：汪明磊、张铱星 ，女，772分 ， 45中。2010年：占玮 ，罗雨寒，男 ，774分 ，45中。2008年：曹天阳，女，772分，45中。2006年：赵茜熹，女，705分，45中。

2020年中考成绩，45中本部725分以上32人（全市109人），占全市参考人数的29.36%，最高分735分（庐阳区最高），第二名733分，一中强基班，全市仅40人，45中本部考生占9人。（数据：源自网络）

1、45中本部目前有六安路校区、桐城路校区，两个校区分年级办学，其中桐城路校区为八、九年级，六安路校区为七年级，因此这两个校区都是本部，学区范围东起阜阳路和桐城路、北至阜南路、西延环城公园西路、南达环城公园南路。

2、45中橡树湾校区，2013年建成并投入使用，学区范围东起颖上路、北至北二环路、西延四里渠路、南达北一环路，后期如果45中固镇路校区建成，学区范围会适当缩小。

3、45中森林城校区，2015年建成并投入使用，学区范围东起四里渠西路、北至北二环路、西延绿杨路、南达顺河南路，后期如果45中固镇路校区建成，学区范围会适当缩小。

4、45中芙蓉分校，2015年建成并投入使用，位于经开区，属于跨区办学，并不是45中本体化管理，不过成绩却非常不错，目前成绩优于橡树湾校区和森林城校区，学区范围东起翡翠路、北至书箱路、西延棋石路、南达芙蓉路，目前学区内二手房上涨很快。

5、45中工业区分校，原来是合肥四十四中，2012年进行更名，也不是45中本部一体化管理，目前45中工业区分校成绩一般，在2020年合肥一六八指标到校分数中排名第80，学区范围东起瑶海区边界、北至长丰县边界、西延董铺水库、南达永青路。之前有楼盘所宣传的拥有顶级45中学区就这个分校，完全是偷换概念，忽悠购房者。

6、45中宝翠园分校位于肥东龙塘，也属于跨区域办学，2016年开始招生，学校定位为九年制一贯学校，内设幼儿园一所。设计规模为96个教学班，其中初中36个班，小学48个班，幼儿园12个班。

7、庐阳区待建的四十五中固镇路校区，位于固镇路与四里渠路交口，45中固镇路校区的新建会导致整个庐阳四里河板块45中会形成一个大的片区，只是分的校区不一样，如华润橡树湾、森林公园，包括这个固镇路小区，会显示连成一大片，使得整个四里河板块的教学质量得到整体提升。

由于中学学区范围大于小学学区范围，因此可以就读45中的小学共有淮三小、安三小、六安路小学、南门小学这四所，其中公认最优质的组合就是南门小学+45中，其次是六安路小学+45中，而且南门小学+45中双本部的区域非常狭小，更显的学区内的楼盘弥足珍贵。

最近一直有谣言说南门小学本部、45中本部要整体迁到滨湖区省府东，但这都是为了卖省府东某盘的号头费而画出的超级大饼。滨湖已经有了师范附小和46中 本部，不会再进行搬迁。而且相较于新区，逐渐没落的老城区更需要顶级教育资源的支撑。