淮安市学区房派位划分分布图（淮安初中中学学区房有哪些）

淮安有五家顶尖初中：淮外，开明，盱眙一中，滨河淮外，新城淮中；

进入这五家学校就读，考入淮中的机率比其他学校高出许多，

这五家初中三家有学区房，开明，淮外和新城开明，下面一一分析；

老开明

三个价格阶梯

老开明学区分三个层次，老开明+实小，老开明+人民，老开明+新民路；

价格呈现阶梯下降，由于淮安特殊的定向生制度，导致初中学区远高于小学，再加上小学的非学区入学渠道并没有被完全堵死，所以小学的学区价格一直较低；

初中入学相对规范，老开明的非学区渠道逐渐收窄，小荧星和自主招生今年入学可能性已经不大，新城淮中因为学区爆满，没有学区想要入读机会更小，这也是初中学区房暴涨的原因；

小面积

小面积学区房存在着较大的政策风险，每年的情况都在变化，学校也没有办法给予明确答复，所以购买要谨慎；

其实小面积学区房单价高有他的道理，这套11平方的房产当时交易价格是36万，如果可以顺利入学，相对于老开明和新城淮中大面积房产动辄100多万的学区溢价，还是非常划算的，再加上低总价转手也容易，缺点是存在政策风险；

新城淮中

转学区政策

在淮中新城校区施教区范围内，2020年1月10日前(含 当日)购房并取得房屋不动产证，可以正常入学，还可自愿选择至第二开明中学就读；2020年1 月10日后购房，將按照房 屋不动产证取得时间的先后顺序录取，录满为止；超出的生源由生态文旅区社会事业局调剂安排入学，也就是调剂到二开；

去年有1400多人入学新城开明，今年预期更多，所以2020年1月10日之后购买的二手房，短期内将调剂到第二开明上学；

云林路中学

云林路中学今年已经列入建设计划，按规划将在2023年6月完工，也就是最快要到23年9月才可能招生，这还不是重点，关键是这个学校目前没有具体明确的隶属关系；

现在基本可以确认是新城淮中的分校或者校区，但即使是校区，学生的分流也存在三种可能；

第一，按年级分流，这是最好的结果；

第二按拿房产证时间分流；

第三按地段分流；

也可能是第二和第三种混合运用，F4就是前车之鉴；

除此之外还有学校的隶属关系，是市属还是文旅区属，老师的编制放在哪里，这都关系到以后教师流动的顺畅程度如何；

所以你会发现这个区域的二手房挂牌多交易量小，买卖双方僵持不下，卖方认为新城淮中的学区理应远高于二开学区，但买方却认为现在的学区实际就是二开学区，不愿出过高的学区溢价；

这个区域的房价梯度以学校为圆心逐级向外扩散，大家认为越近越不会被踢出新城淮中学区，小区价格的巨大差距也可以看出，大家对未来学区划分方式心里没底；

一手楼王

现在买房入学新城淮中的渠道基本被堵死，唯一的可能，就是三个小区的一手房；

在新城淮中的招生说明中提到，金奥，吾悦和梧桐公馆，已经取得规划许可证的在建楼盘，一手房依然可以入读新城淮中，这些一手房是新城真正的楼王，按现在淮安的行情，茶水费不会低于六位数，平价买到需要相当硬的运（）气（），可惜开发商一直捂盘，没有开盘的迹象；

但这并不意味着这三个楼盘的其他房产也水涨船高，下面的海棠花园就是例子；

淮外的海棠花园

淮安外国语也有学区房，就是大名鼎鼎的海棠花园，这里面有两栋是学区房，4号楼和23号楼，但里面有8套没有学位，一栋104套，所以一共有200套学位房，在购买之前必须要业主出示与学校签署的协议；

还要询问学校，学位是否被占用，并且公民同招政策去年刚刚施行，要和学校确认学位房政策是否变动；

笔者记得去年年初，这样的房子也就1万出头，现在已经翻翻，并且他家是民办，学费可不便宜，三年下来总费用最少12万；同样的小区同样的面积，另一套只要100多万，也就是说这个学位值200多万，是不是有点疯狂；

但他家的学习成绩确实有保证，去年100%达淮安中学655分的录取分数线，相对于老开明和新城开明，每年都有相当数量的学生没考上普高，要好太多；

结语

淮安学区房去年暴涨以后，一直横盘且成交稀少，学区房一年的交易旺季在年初的2月到4月，这也是房东不想降价的重要原因（实际情况可能并不是这样，但这是卖家不降价的心理作用之一），但今年异常冷清；

冷清的原因有二，一是去年学区房暴涨，价格已经脱离了大部分市民的承受范围；第二是贷款无预期的收紧，年初往年都是放款高峰期，今年贷款即使有额度，也不确定放款时间，学区房是不能等的；