自从去年7月“双减政策”实施以来,学区房的价格正在悄然发生着改变,“杭州第一梯队学区房普遍降价20%”在坊间也传得沸沸扬扬。
增值税5改2,杭州“5.17”新政大大降低二手房的门槛,如今,杭州的学区房真实行情如何?还在降吗?据此,笔者近期走访了市场上公认的第一梯队的学区房,一探究竟。
PART 1
成交价8万/㎡左右,三个学区中学军单价最高
众所周知,求智巷一带,堪称杭州学区房中的“金字塔尖”。在杭城家长心中,这里对口学校是学军小学求智校区(即学军小学本部)+十三中,是公办教育中的顶流。
地铁2号线下宁桥C口往前走约500米,便是学军小学求智校区。走访一圈下来发现,周边小区较老旧,但其位居文教核心地段,交通便利位置佳,生活氛围浓厚。
学军小学求智校区实拍 时间:2022年5月
“去年下半年下跌得比较厉害,特别是10月、11月,跌幅20%是有的。近期,新政提振市场信心,价格上还没显示,但市场活跃度比之前好很多,刚有客户签约了马塍路上的一套学区房,7万多成交。目前求智巷学区的二手房实际成交稳定在8万元/㎡左右,‘四小金刚’中学军单价最高。”附近的门店中介道出了学军求智巷校区二手房真实市场状况。
据了解,学军小学求智校区的学区范围东至马塍路,南至文三路,西至保俶北路,北至文二路。从历年落户的时间不难发现,一表生2019年2年3个月,2020年2年5个月,2021年则要2年9个月,落户年限逐年上调。
学军小学求智校区学区房划分范围 来源入学早知道
笔者观察发现,学军求智学区房按房龄基本分为两类,一类是房龄较新的崇文公寓和中大文锦苑;另一类则是以文二新村、求智弄、求智巷等为代表的房龄较老的学区房。
崇文公寓实拍时间:2022年5月
“崇文公寓目前普遍挂牌超10万/㎡,且该小区均是130㎡以上的大户型,总价超千万,目前成交几乎没有;而文二新村、求智巷等小区虽说挂牌单价也有超10万+的,但面积较小,总价500多万的,可选择范围很多。”附近门店中介还介绍到,“目前市场也是横盘状态居多,很多房东都在观望当中。
文锦苑实拍 时间:2022年5月
来自透明家的数据显示,最近半年内文二新村签约单价最高83935元/m²,中大文锦苑,最高成交单价87298元/㎡,求智弄最高签约价86783元/㎡,求智巷小区最高签约价88633元/㎡。
学军求智校区近月部分学区房价格 | |||
小区名称 | 挂牌均价(元/㎡) | 签约均价(元/㎡) | 在售套数 |
文二新村 | 100081 | 65710 | 52 |
中大文锦苑 | 101277 | 86800 | 43 |
求智弄 | 91011 | 近月无成交 | 41 |
求智巷 | 95525 | 85080 | 26 |
数据来源透明家,时间5月30日
求智巷实拍 时间:2022年5月
文二新村实拍 时间:2022年5月
PART 2
成交均价6-7万/㎡左右,文三街学区房更“香”
“相对来说,文三街小学的学区房更抢手,5.17新政至今,短短10来天,光是文三街小学对应的学区房已成交了十几套了,成交均价基本在6-7万/㎡左右,线上访问量也在激增,相比以前日均30组客户,现在能达80组。”附近的中介对笔者说道。
从中介的反馈来看,同为直升十三中的“四小金刚”之——文三街小学,从市场表现来看,更“吃香”,走出了属于自己的特立行情。
文三街小学实拍 时间:2022年5月
文三街小学学区范围东至莫干山路,南至武林巷—马塍路—武林巷,西至保俶北路,北至文三路。从近3年的落户时间来看,2021年和2019年提前落户时间需3年,在2020年也需要提前2年半。
文三街小学学区房划分范围 来源入学早知道
从透明家的近6个月数据来看,文三新村最高签约价71554元/㎡,邮电新村最高签约价73236元/㎡,沈塘新村最高签约价87662元/㎡。
文三街小学近月部分学区房价格 | |||
小区名称 | 挂牌均价(元/㎡) | 签约均价(元/㎡) | 在售套数 |
文三新村 | 81906 | 67400 | 60 |
邮电新村 | 82318 | 62850 | 67 |
沈塘新村 | 80790 | 近月无成交 | 47 |
数据来源透明家,时间5月30日
文三新村实拍 时间:2022年5月
PART 3
文一街成交价5-6万/㎡左右,近几年落户年限需3年以上
“相比文三街小学,文一街小学的学区房,则相对成交价在5-6万/㎡左右。”中介透露,“作为办学近70年的知名老牌公办小学,对口学校又是十三中总部,近年来,文一街小学爆表,因其对应的学区房源广,学校班级编制又有限,落户基本要3年以上才能入学,还存在调剂师苑校区的风险。”
文一街小学学区划分范围 来源入学早知道
据公开数据,2021年文一街小学最低落户年限为2017年4月,超过4年;而2020年招生也需要3年以上,招生红色预警,逐年爆表。
来自透明家的数据,近半年来,白荡海人家最高签约价57132元/㎡,建工新村最高签约价45700元/㎡,石灰桥新村最高签约价62522元/㎡,郡枫华庭最高签约价48072元/㎡。成交均价基本在5-6万/㎡左右。
白荡海人家实拍 时间:2022年5月
文一街小学近月部分学区房价格 | |||
小区名称 | 挂牌均价(元/㎡) | 签约均价(元/㎡) | 在售套数 |
白荡海人家 | 62991 | 44410 | 10 |
建工新村 | 70472 | 近月无成交 | 33 |
石灰桥新村 | 74394 | 61910 | 139 |
郡枫华庭 | 66270 | 近月无成交 | 23 |
数据来源透明家,时间5月30日
“我是2016年就在这边做二手房中介买卖,相对来说,往年学区价格一直在往上涨,去年下半年是跌幅最明显的一次。”中介透露,“不论是学军、文一还是文三街小学,相比去年动辄单价10万/㎡来说,现如今的学区房价格更趋于理性了。”
总的来说,家长购置学区房,无非想要给孩子争取更为优质的教育资源,但换个维度,教育对于孩子来说是一辈子的事,绝非一个学区房就能解决的。坚持房住不炒,让购房回归理性,才是真理。
自从去年7月“双减政策”实施以来,学区房的价格正在悄然发生着改变,“杭州第一梯队学区房普遍降价20%”在坊间也传得沸沸扬扬。增值税5改2,杭州“5.17”新政大大降低二手房的门槛,如今,杭...
2022-07-20 16:24:37