为什么复式都是公寓（复式楼是公寓还是住宅？）

复式楼既可以是公寓，也可以是住宅，这取决于多个因素。

一、建筑性质判定依据

土地性质和产权年限

住宅：如果复式楼所在的土地是住宅用地，产权年限一般是 70 年。这种复式住宅和普通住宅一样，主要用于居住目的，享受住宅相关的政策福利，例如在水电费计算上，通常按照民用标准收取，价格相对较低。例如，在一个大型住宅小区内的复式楼，其土地性质为住宅用地，业主可以享受义务教育阶段学校划片入学等住宅性质的配套政策。

公寓：若土地性质是商业用地或综合用地，产权年限可能是 40 年或 50 年，这类复式楼属于公寓性质。商业性质的复式公寓在水电费收取上往往是按照商业标准，价格比住宅高。比如，在城市商业中心的复式公寓，其主要用于商业投资或者过渡性居住，土地性质决定了它的商业属性。

建筑规划和配套设施

住宅：复式住宅一般是按照居住小区的规划进行建设的。小区内会有比较完善的居住配套设施，如绿化景观、停车位（可能会有一定比例的配比要求）、儿童游乐设施、社区活动中心等。而且，住宅在建筑设计上更注重居住的舒适性和私密性。例如，一个带有电梯的多层复式住宅，会有相对独立的入户方式，户型设计也会考虑到家庭生活的各个方面，如卧室、厨房、卫生间等功能分区合理。

公寓：复式公寓的建筑规划更侧重于商业利用。其配套设施可能更强调商业服务，像一些高端的复式公寓会配套有共享办公空间、商业会所、24 小时便利店等设施。在建筑设计上，可能更注重空间的开放性和灵活性，以适应不同的商业或居住需求。例如，在一些旅游城市的复式公寓，一层可能被设计成开放式的商业空间，如咖啡馆或小型展厅，二层作为居住空间。

销售和使用限制

住宅：购买复式住宅通常会受到当地住房政策的限制，如限购政策。在很多城市，为了控制房价和保障居民的基本居住需求，对住宅的购买数量有限制。例如，非本地户籍居民在某些热点城市可能只能购买一套住宅。同时，住宅的使用主要是自住，当然也可以出租，但不能用于大规模的商业经营活动。

公寓：公寓在销售时一般不受限购政策的限制，这使得投资者更容易购买。但是，公寓在使用上可能会受到一些限制，例如不能将其注册为普通的居民户口所在地，并且由于其商业性质，可能在经营活动方面也会受到所在区域商业规划的限制。比如，在一些城市的特定区域，对于公寓的商业经营类型有规定，不允许开展产生大量噪音或环境污染的商业活动。