近几年，全国热点城市严打以学区房名义炒作房价，频繁的教育改革也让学区房市场起起伏伏。但不管市场如何变化，学还是要上的，很多家长为了求稳一步到位，直接选择双学区。
南京限售一放松，一批小区提前解套入场，比起当下尚未回温的市场，业主的报价似乎已经进入到白热化阶段。
今天，笔者整理了一些解禁入市的小区，涉及河西、南站、江核、鼓楼滨江、燕子矶等板块。（数据来源链家）
河西：挂牌价普遍在6-7万/㎡之间；
江核：挂牌价普遍在5万/㎡左右；
南站：部分挂牌价在6-7万/㎡之间……
可以看出，业主心理预期不低，二手房房价格局可能要变了。
先看河西，解套的小区基本都位于河西南，河西南目前的二手房均价基本在6万/㎡出头，较之前已经有了明显的回调。
河西南这几个小区，当初开盘均价在3.5万/㎡左右，并且首付8成，业主也是凭借实力和运气买到的，如今想以6-7万/㎡的价格卖出去情有可原，但是不能忽略河西南二手房价格下滑的事实。
拿佳兆业城市广场二期来说，在这一年里从接近7万/㎡降到了6.4万/㎡，在这样的情况下，三期想要卖出7万/㎡的价格有一定的难度。
绿地海珀滨江的热度非常高，目前链家网站上已有31套房源在售，整体户型较大，而且能够看到摩天轮，挂牌价在5.4-7.6万/㎡之间。不过，挂牌在6万/㎡以下的几乎都是低楼层，6万/㎡以上的楼层相对好一些。
值得一提的是，小区接连成交2套房子，均为一期房源，一套134.09㎡的三房，成交单价约5.8万/㎡，满2年；另一套123.25㎡的三房，成交单价约5.7万/㎡，满2年。
放在小区挂牌价中，5.8万/㎡的价格算是比较低的了，但也意味着小区后期基本能够站稳6万/㎡。
目前小区最高挂牌价约7.6万/㎡，房子未满两年，买房要入手的话，需要缴纳契税、个人所得税、增值税，算下来是一笔不小的费用。结合市场情况来看，这套房短期内无法成交。
升龙天汇三四期都有部分房源入市，虽然最高挂牌价有些出入，但整体挂牌价差不多，基本在5.7-6.8万/㎡左右。
我们以升龙天汇二期为参考，二期目前均价约6.1万/㎡，但是从成交价来看，显然已经达不到6万/㎡的价格。
去年年初，楼市相对更火热的时候，一套小面积房源的成交单价达到了6.2万/㎡，而且这也是链家网上该小区的最高成交单价。
根据房龄等因素推测，三四期的房价可能会高一点，也许能过6万/㎡，但达到6.8万/㎡的水平需要一定时间。
从河西南各位业主的挂牌价来看，6万/㎡几乎是心里的一条线，但河西南的供货量不少，而且还有不少新房待售，价格均价5万/㎡出头，二手房面临的压力还是蛮大的。
江核的二手房价格一直备受瞩目，众所周知，正荣润江城、润锦城等5个小区房价先前已经经过了一轮的涨幅。如今买房逻辑改变，江核因其投资属性较高，受市场影响较大。
华润国际社区：4.1万/㎡
正荣润江城：4.3-4.6万/㎡
正荣润锦城：4.2-4.4万/㎡
雅居乐滨江国际：3.8-4.5万/㎡
保利西江月：3.4-3.6万/㎡
虽然这些小区房价肉眼可见的回调，但不代表江核的价值消失，新出来的房源挂牌价基本都在5万/㎡上下。
扬子江金茂悦，除了一套5.6万/㎡的房源，其他房源单价都在4.5-5万/㎡左右，其实还蛮符合现在的市场报价。
另外扬子江金茂悦住宅房源还剩C4地块4栋楼待加推，项目上一次开盘还是去年9月，销许均价为31800元/㎡，推出204套房源，中签率5.85%。
放到现在均价4万/㎡的新房市场来看，这个盘还是非常值得买的。
绿地海悦整体的挂牌价和扬子江金茂悦差不多，在4.3-5万/㎡左右，关注最多的一套报价约4.5万/㎡，可见这个价格也许是买家更容易接受的价格。
神盘江与城的整体挂牌价也在4.3-5万/㎡左右，比较均衡，而且它是这些小区中挂牌量最多的，侧面说明了小区整体投资属性较高。
青奥板块的中海左岸澜庭挂牌价低一点，基本在4万/㎡上下，目前板块内在售越江时代（均价3.4万/㎡）、中海观江樾（均价3.4万/㎡）、保利阅云台（均价3.5万/㎡），在新房高供应量的冲击下，二手房的价格很难守住。
总的来说，核中核业主的心理预期在5万/㎡上下，青奥业主的预期在4万/㎡左右。不过现在无论是核中核还是其他板块，新房的销售都陷入了瓶颈，二手房想再回到5万/㎡的阶段需要一定的周期。
城南的南站、雨核、铁心桥都有出货量，其中南站片区不少。
目前南站万科九都荟、万科都荟南苑的均价接近6万/㎡，由于品质较高，不少人之前就猜到，将来万科大都会的房价应该会超过6万/㎡。
事实也如此，万科大都会的挂牌价是南站最高，普遍在6万/㎡以上，总价高达七八百万。
中交锦致除了有一套7万/㎡的挂牌房源，大部分的挂牌价在5.6万/㎡以内。
绿城深蓝和万科都荟天地的挂牌价差不多，最低5.1万/㎡左右，最高约6.6万/㎡，除去部分业主的心态过高，普遍报价均衡在5.5万/㎡左右，最终成交价能达到多少，还需要等一段时间再看。
雨核的中海城南公馆，只挂了2套房出来，单价约5.5-6万/㎡。
鼓楼滨江的中冶锦绣华府有5套房源挂出，均价约5.5-6.3万/㎡，鼓楼滨江的世茂外滩新城均价约5.3万/㎡，龙湖春江紫宸均价约5万/㎡，中冶锦绣华府作为低密产品，报价高是正常的。
新玄武的星河天赋仅挂出了1套房源，单价约6万/㎡，目前板块内的中海玄武公馆，均价约5.7万/㎡。
坐拥科利华中学分校+南师附小分校双学区利好的星河天赋，挂出6万/㎡的价格也无可厚非，若是单价6万/㎡能成交，也意味着房价到达一个新的高度。
江宁也有一些二手房陆续上市，均价在4万/㎡上下，基本是3年涨1万/㎡的水平。
有人说，挂牌价不等于成交价，但是在限售期刚放开的时候，一批业主挂高价，一方面是为了“护盘”，让小区房价立住，毕竟谁都不希望自己的小区房价下滑；另一方面就是利好政策不断释放，对接下来的市场很有信心。
从这一点看，挂牌价其实具备一定的参考价值，反映了业主的心态，也侧面体现了市场的变化。
这么高的挂牌价，会有房源成交吗？
现在二手房的市场情况是这样：于卖方而言，前期买房的时间点，是房贷利率的高点，买房成本本就不低，再加上一些时间和其他方面的成本，其实没有什么谈价空间。
于买方而言，很显然现在的市场整体还未回温，买方觉得价格还有下降的空间。买方与卖方的认知出现了断层，所以，很难有成交。
另外从供应量来说，除去句容的12650套，南京在售二手房共122048套。
据了解，链家后台显示超15万套，短时间内供应量激增，市场很可能会引起踩踏。
从需求端来看，现在人们不买房的根本原因在于手上没有那么多钱了，要留点现金应急。需求量远没有当年那么旺盛，除了吃喝等必须的消费，其他能省则省。
现在的购买力还没完全复苏，海量供应下，是很难有高成交的。
所以，太高的报价基本没有价值，而一个小区普遍集中的报价却有一定的参考意义，他们一定是结合了买入成本、时间成本、房子价值、板块价值等多方因素，才确定的挂牌价。
目前楼市还在持续释放利好，为的就是提高买房人的置业积极性，此时信心比黄金重要体现的淋漓尽致。
至于很多人担心的，大批房源涌入导致房价下跌的情况，这一点可能会出现，但也只是个例，毕竟房地产行业影响了上下游太多人。
需要明确的是，房价稳中有涨是大趋势，接下来应该还会有一些利好释放，让市场真正得以流通。
据了解，南京学区房市场目前以“价稳量平”趋势为主。从近期成交量看，以双汇文、银城汇文领衔的二、三线双学区房价相对稳健，降价风险相对较低。
以下几种双学区选择，你更青睐哪个呢？
我们一起来看看，具体都有哪些吧~
双汇文/银城+汇文
银城小学和汇文小学都是拉小的直属分校，它们身上都带着浓厚的“母校”的基因。学校建校时间长，延续拉小风格，抓得紧，凭借冲外的佳绩迈入了“拉力琅、芳金银”的第一集团军。
这两所学校的老师也延续了拉小风格，工作非常负责，讲究团队凝聚力。银城小学有很多优秀老师，但因为学生体量大，也有教得一般的老师顶上，水平略有参差。
银城小学有着南京的“超级小学”之称。由于施教区范围较大，涉及到的小区众多，房价差异也较大，家长的选择也很多。金陵汇文是九年一贯制学校，汇文小学直升汇文中学，学区房入手门槛在400万左右。
相较于一般的“老破小”学区房，银城、汇文的学区房还是比较新的，比较适合注重环境因素的家长选择。
游小+钟英
游府西街小学是创建于1911年，作为秦淮第一公办名小，学校历经百年沉淀、发展，凭借办学质量高、办学内容丰富的优势在南京享有较高社会声誉，现已发展成为南京市二线名小。
游府西街小学直升钟英中学，钟英一直重视素质教育，坚持在实践中发现真理，在实践中快乐学习。学校连续多年中考成绩均位列区域第一，四星级高中达线率70%以上。
相较于鼓楼区的家长，秦淮区的家长对于冲外兴趣就不是很浓厚，游小+钟英双学区可以说是秦淮家长的最佳选择。
游小的施教区比较小，所以房源量一直比较稀缺，大部分房源以两房，三房为主。小户型房源，400多万就可以入手了，施教区靠近新街口，上班生活交通都没有问题，但是很多老房子。
新城双学区
新城小学是在河西新城大开发大发展的背景下新建的，2007年6月正式命名为新城实验学校，2010年更名为南师附中新城小学，加入南师附中教育集团，是一所九年一贯制的学校。足球，击剑，英语是新城小学的主要特色，整体看来，学校的素质教育还是非常好的。
新城初中近几年发展势头迅猛，连续多年的中考成绩都在公办初中名列前茅。学校每年招收足球特长生，将校园打造成足球特色学校，男女足共同发展，多次荣获南京市优秀奖项。此外，学校的健美操队、武术社团也是屡得桂冠！
建邺的家长冲外的兴趣也不是很大，新城双学区是最佳选择。新城学区房以次新房为主，居住环境佳，处于河西奥体核心位置，地段优势明显，所以房价并不低，挂牌均价在5-7.5万/㎡，住宅总价500起步，400万左右可以买套商住公寓。
长江路小学+九初
长江路小学创办于1939年9月，原名类思小学，是美国教会资助的一所私立小学，校史上记载着丰厚的文化底蕴和杰出的师生足迹。1955年转为公办，改名为长江路小学。2002年8月玄武区教育布局调整，邓府巷小学并入长江路小学。
长江路小学坚持以“和谐教育”作为学校的办校办学目标和教育实践方向。近几年的成绩表现一直不错， 南外录取人数基本保持两三个，玄外录取人数在27人左右，在同类学校中还算突出。
长小对应的初中是南京市第九初级中学，九初于1925年创立，位于南京市玄武区杨将军巷46号，现有杨将军巷（初一、初二年级），碑亭巷（初三年级）两个校区。九初历届中考的平均成绩均远超市区均分，是玄武区公办初中的佼佼者，也是全市公办初中中的领跑者。
目前，长小+九初学区房挂牌均价在4.5-6.7万/平之间。300万就可以选择一个小户型学区房了，虽然居住起来比较拥挤，但对于普通家庭而言，长小+九初的学区房性价比还是非常高的。
瑞北小+一中
瑞金北村小学（南航附小）创建于1984年，学校坐落于南京市秦淮区，校园占地12670平方米，2003年被评为江苏省实验小学。2018年，瑞金北村小学和御道街小学实施整合，整合后的学校名称“南京市瑞金北村小学(南航大附小)”。
瑞金北村小学每年南外录取人数并不多，因为本身秦淮冲外氛围就不高，而且瑞北直升的中学有一中，相对来说还是很不错的。
瑞金北村小学本部对应的初中是一初（原御道街小学对应初中为南航附中）。一初是南京市第一中学的嫡系初中部，一中初中部秉承学校百年优良传统，潜心“真教育”，苦修“真品质”，办学质量一流，已成为南京初中优质均衡发展的典范。
瑞北+一初的学区房总价200万起步，300万的预算能卖到60平左右的两房，挂牌均价在3.7-5万/㎡。学区房的房龄从六七十年代到九十年代都有，小户型选择较多，算是“经济适用型”学区房。
近几年，全国热点城市严打以学区房名义炒作房价，频繁的教育改革也让学区房市场起起伏伏。但不管市场如何变化，学还是要上的，很多家长为了求稳一步到位，直接选择双学区。南京限售一放松，一批小区提...
2022-06-29 11:22:58
